Cosa fa il Notaio

L'attività notarile non si esaurisce nel tempo della firma dell'atto ma comprende principalmente controlli, adempimenti e obblighi che vengono svolti prima e dopo la conclusione del contratto.

In sintesi, in un atto di compravendita immobiliare (senza considerare il caso di un mutuo ipotecario), l'attività del notaio comprende:

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Contatti e colloqui con le parti

per chiarire e illustrare gli aspetti legati alla compravendita di un immobile, anche in materia urbanistica, e in particolare:


  • Esame delle richieste specifiche delle parti e individuazione delle migliori soluzioni operative

    (per es. l'acquisto di una prima casa per il figlio che si sposa o la donazione del denaro perché la acquisti direttamente;la donazione di un appartamento a uno tra più figli; un contratto di vitalizio; ecc.)

  • attività di informazione

    in merito al regime patrimoniale della famiglia (comunione o separazione dei beni, fondo patrimoniale) e alle relative implicazioni sull'acquisto;

  • Analisi dei profili di "diritto internazionale privato"

    quando sia necessaria l'applicazione di leggi straniere, nel caso una delle parti abbia cittadinanza straniera o sia domiciliata o coniugata all'estero;

 
2
Esame dei documenti

forniti dalle parti (atti di provenienza del bene, documentazione urbanistica, documentazione fiscale);

 
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Ispezioni ipotecarie e catastali

che il notaio deve obbligatoriamente effettuare al fine di identificare correttamente l'immobile e di verificarne la proprietà e la libertà da ipoteche ed altri possibili vincoli che possano pregiudicare l'acquisto;

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Eventuali ricerche in altri pubblici registri

(per esempio il Registro delle Imprese o Registro Testamenti);

5
Verifica della legittimazione delle parti

(potere di vendita, ad es., in caso di comunione legale oppure separazione o divorzio);

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Attività necessarie per cautelare le parti

in presenza di ipoteche o di altri vincoli (ad es. prelazioni per immobili di interesse artistico e storico, o prelazioni per immobili in affitto, o ancora vincoli per immobili di edilizia economica e popolare);

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Redazione e lettura dell'atto alle parti

(incluso ovviamente il controllo che l'intero atto sia conforme alla legge) con le necessarie spiegazioni in merito ai punti salienti e/o alle richieste di chiarimento delle parti stesse;

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Individuazione del regime fiscale e calcolo delle imposte e tasse dovute

con illustrazione delle agevolazioni previste dalla legge (ad es. Agevolazione prima casa, Prezzo-Valore, Credito d'imposta)

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Pagamento delle imposte

per il trasferimento di proprietà e trasmissione dell'atto all'ufficio dei Registri Immobiliari e al Catasto;

10
Consegna delle copie e dei documenti

che attestano il trasferimento di proprietà.

 

 

Il contratto di cessione d’azienda ha per oggetto l’azienda così come definita dall’art. 2555 del cod.civ. vale a dire come “il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa” ove nel complesso di beni si annoverano non soltanto i beni materiali e immateriali di cui l’imprenditore dispone, ma tutti quei rapporti, diritti, obblighi e situazioni giuridiche inerenti all’attività (in tal senso l’azienda è definita come universalità di diritto). Tuttavia l’alienazione, complessiva o solo parziale di singoli beni, non sempre configura una cessione di azienda potendosi invece realizzare una semplice sommatoria di beni ceduti; nella cessione d’azienda è necessario che i beni ceduti costituiscano un complesso organico tra loro legati da un nesso funzionale, o “organizzazione”, idoneo allo svolgimento di un’attività di impresa. La cessione di un ramo d’azienda riguarda il trasferimento di tutti quegli elementi tra loro funzionalmente connessi dotati di autonomia organizzativa, relativi ad un singolo settore di attività dell’impresa.

 

 

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Il trasferimento delle quote di SRL.

Nelle società di capitali la quota di partecipazione al capitale sociale è in genere liberamente trasferibile.

Nelle SPA i trasferimenti delle azioni avvengono di regola attraverso la cosiddetta “girata azionaria” (che viene annotata sul certificato).

Nelle SRL invece le quote vengono cedute mediante un vero e proprio atto di cessione, sottoscritto dal venditore (il socio uscente – in tutto o in parte) e dall’acquirente (il socio entrante).

Gli Statuti delle SRL possono certamente prevedere clausole che sottopongono a limiti o condizioni i trasferimenti delle quote sociali (art. 2469 del codice civile). Le clausole più note e utilizzate in proposito sono le cosiddette clausole di prelazione: in tal caso ai soci che restano in società è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto della quota oggetto di cessione, al fine di evitare l’ingresso in società di soci sgraditi.

A seguito della riforma del diritto societario (in vigore a partire dal 2004), nessun socio può essere costretto a restare in una SRL: qualora pertanto lo Statuto sociale preveda l’assoluta intrasferibilità della quota (ovvero sottoponga il trasferimento al “mero gradimento” degli altri soci o degli amministratori), la legge concede comunque a tutti i soci il diritto di recedere liberamente dalla società, con conseguente diritto al rimborso della propria partecipazione.

 

 

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Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).

Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna).

 

 

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